Tout savoir sur la location saisonnière (Airbnb) à Boulogne-sur-Mer : réglementation et rentabilité

Oui, la réglementation s'est considérablement durcie. Boulogne-sur-Mer fait partie de la Communauté d'Agglomération du Boulonnais (CAB), un territoire qui applique des règles strictes pour préserver l'accès au logement des habitants locaux.

Si le logement constitue votre résidence principale, vous pouvez le louer dans la limite légale de 120 jours par an. Une simple déclaration en mairie (avec obtention d'un numéro d'enregistrement officiel) est obligatoire avant toute publication d'annonce.

Si le logement est une résidence secondaire ou un investissement locatif dédié, la situation est différente :

1. Numéro d'enregistrement : Obligatoire pour toutes les plateformes (Airbnb, Booking).
2. Changement d'usage : Vous devez obtenir une autorisation préalable de changement d’usage majoré d’une autorisation temporaire délivrée par la mairie de Boulogne-sur-Mer.
3. Régulation des quotas : La CAB et la municipalité limitent désormais les autorisations dans certains quartiers saturés (comme l'hyper-centre ou la Haute-Ville) pour maintenir un équilibre social. Il est indispensable de consulter le service urbanisme de la mairie ou votre conseiller Orpi Porte Neuve avant tout achat.

Selon les données locales et les analyses de marché, le taux d'occupation moyen à Boulogne-sur-Mer oscille entre 55 % et 65 % sur l'année.

Cependant, ce chiffre cache une forte saisonnalité :

• La haute saison (mai à septembre) : Le taux d'occupation frôle les 85 % à 90 %, porté par le tourisme balnéaire, les week-ends prolongés et la clientèle européenne (Belges, Britanniques, Allemands).
• L’arrière-saison et l'hiver : Le taux descend autour de 35 % à 45 %. Durant cette période, la rentabilité repose essentiellement sur le tourisme d'affaires (liés au port de pêche et à la zone de Capécure) et les courts séjours de week-end grâce à l'attractivité continue du Centre National de la Mer, Nausicaá.

Selon les données locales et les analyses de marché, le taux d'occupation moyen à Boulogne-sur-Mer oscille entre 55 % et 65 % sur l'année.

Cependant, ce chiffre cache une forte saisonnalité :

• La haute saison (mai à septembre) : Le taux d'occupation frôle les 85 % à 90 %, porté par le tourisme balnéaire, les week-ends prolongés et la clientèle européenne (Belges, Britanniques, Allemands).
• L’arrière-saison et l'hiver : Le taux descend autour de 35 % à 45 %. Durant cette période, la rentabilité repose essentiellement sur le tourisme d'affaires (liés au port de pêche et à la zone de Capécure) et les courts séjours de week-end grâce à l'attractivité continue du Centre National de la Mer, Nausicaá.

À Boulogne-sur-Mer, le prix d'achat au mètre carré reste plus accessible que dans des stations balnéaires voisines comme Wimereux ou Le Touquet. Cela permet de dégager une rentabilité brute attractive, souvent située entre 6 % et 9 % pour les biens idéalement situés et bien gérés.

Le prix moyen d'une nuitée pour un appartement de type T2 dans le centre historique ou à proximité du port varie entre 75 € en basse saison et plus de 130 € en plein été.

Le conseil Orpi Porte Neuve : Pour maximiser votre rentabilité face aux nouvelles réglementations de la CAB, l'alternative du bail meublé étudiant (de septembre à mai) combiné à la location saisonnière en été (juillet et août) s'avère être une stratégie hautement sécurisée et fiscalement avantageuse.

Notre service transaction vous trouve le bien idéal en fonction de votre budget, de votre projet, et de vos attentes.

Vous optez finalement pour une location longue durée ? Notre service de Location gère la publication de l'annonce, les visites, la sélection du locataire, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Puis notre service de Gestion Locative prend le relais pour gérer les échanges avec le locataire et la gestion du bien au quotidien. 

Des questions ? Appelez-nous, on en discute !

• Question : Où payer la taxe de séjour à Boulogne-sur-Mer ?
  • Réponse : Elle est généralement collectée directement par les plateformes (Airbnb, Booking). Si vous louez en direct, elle doit être déclarée et reversée à la Communauté d'Agglomération du Boulonnais via leur portail dédié.
• Question : Quels sont les quartiers les plus rentables pour un Airbnb à Boulogne-sur-Mer ?
  • Réponse : L'hyper-centre (proche des commerces), la Vieille Ville (remparts historiques) et le secteur du port/Nausicaá sont les zones qui affichent la plus forte demande et les meilleurs prix à la nuitée.